一级建造师《建设工程项目管理》大纲及讲评三十一
⑴合同谈判的主要内容
1）关于工程内容和范围的确认
·合同的“标的”是合同最基本的要素，建设工程合同的标的量化就是工程承包内容和范围[z1] 。对于在谈判讨论中经双方确认的内容及范围方面的修改或调整，应和其他所有在谈判中双方达成一致的内容一样，以文字方式确定下来，井以“合同补遗”或“会议纪要”方式作为合同附件并说明它构成合同的一部分。
·对于为监理工程师提供的建筑物、家具、车辆以及各项服务，也应逐项详细地予以明确。
·对于一般的单价合同，如发包人在原招标文件中未明确工程量变更部分的限度，则谈判时应要求与发包人共同确定一个“增减量幅度”，当超过该幅度时，承包人有权要求对工程单价进行调整。
2）关于技术要求、技术规范和施工技术方案
3）关于合同价格条款
合同依据计价方式的不同主要有总价合同、单价合同和成本加酬金合同，在谈判中根据工程项目的特点加以确定。
4）关于价格调整条款
·一般建设工程工期较长，遭受货币贬值或通货膨胀等因素的影响，可能给承包人造成较大损失。价格调整条款可以比较公正地解决这一非承包人可控制的风险损失。
·可以说，价格调整和合同单价（对“单价合同”）及合同总价共同确定了工程承包合同的实际价格，直接影响着承包人的经济利益。在建设工程实践中，价格向上调整的机会远远大于价格下调，有时最终价格调整金额会高达合同总价的10％甚至15％以上，因此承包人在投标过程中，尤其是在合同谈判阶段务必对合同的价格调整条款予以充分的重视。
5）关于合同款支付方式的条款
工程合同的付款分四个阶段进行，即预付款、工程进度款、最终付款和退还保留金[z2] 。
6）关于工期和维修期
·被授标的承包人首先应根据投标文件中自己填报的工期及考虑工程量的变动而产生的影响，与发包人最后确定工期。关于开工日期，如可能时应根据承包人的项目准备情况、季节和施工环境因素等洽商一个适当的时间。
·对于单项工程较多的项目，应当争取（如原投标书中未明确规定时）在合同中明确允许分部位或分批提交发包人验收（例如成批的房建工程应允许分栋验收）；分多段的公路维修工程应允许分段验收；分多片的大型灌溉工程应允许分片验收等），并从该批验收时起开始算该部分的维修期，应规定在发包人验收并接收前，承包人有权不让发包人随意使用等条款，以缩短自己责任期限，最大限度保障自己的利益。
·承包人应通过谈判（如原投标书中未明确规定时）使发包人接受并在合同文本明确承包人保留由于工程变更（发包人在工程实施中增减工程或改变设计）、恶劣的气候影响，以及种种“作为一个有经验的承包人也无法预料的工程施工过程中条件（如地质条件、超标准的洪水等）的变化”等原因对工期产生不利影响时要求合理地延长工期的权利。
·合同文本中应当对保修工程的范围和保修责任及保修期的开始和结束时间有明确的说明，承包人应该只承担由于材料和施工方法及操作工艺等不符合合同规定而产生的缺陷。如承包人认为发包人提供的投标文件（事实上将构成为合同文件）中对它们说明得不满意时，应该与发包人谈判清楚，并落实在“合同补遗”上。
·承包人应力争以维修保函来代替发包人扣留的保留金，维修保函对承包人有利，主要是因为可提前取回被扣留的现金，而且保函是有时效的，期满将自动作废。同时，它对发包人并无风险，真正发生维修费用，发包人可凭保函向银行索回款项。
因此，这一做法是比较公平的。维修期满后应及时从发包人处撤回保函。
7）关于完善合同条件的问题
主要包括:关于合同图纸；关于合同的某些措辞；关于违约罚金和工期提前奖金:工程量验收以及衔接工序和隐蔽工程施工的验收程序；关于施工占地；关于开工和工期；关于向承包人移交施工现场和基础资料；关于工程交付；预付款保函的自动减额条款。
⑵建设工程合同最后文本的确定和合同签订
1）合同文件内容
·建设工程合同文件构成:合同协议书；工程量及价格单；合同条件，一般由合同一般条件和合同特殊条件两部分构成；投标人须知；合同技术条件（附投标图纸）；发包人授标通知；双方代表共同签署的合同补遗（有时也以合同谈判会议纪要形式表示）；中标人投标时所递交的主要技术和商务文件（包括原投标书的图纸，承包人提交的技术建议书和投标文件的附图）；其他双方认为应该作为合同的一部分文件，如投标阶段发包人发出的变动和补遗，发包人要求投标人澄清问题的函件和承包人所做的文字答复，双方往来函件，以及投标时的降价信等。
·对所有在招标投标及谈判前后各方发出的文件、文字说明、解释性资料进行清理。对凡是与上述合同构成相矛盾的文件，应宣布作废。可以在双方签署的合同补遗中，对此做出排除性质的声明。
2）关于合同协议的补遗
·在合同谈判阶段双方谈判的结果一般以合同补遗的形式，有时也可以以合同谈判纪要形式，形成书面文件。这一文件将成为合同文件中极为重要的组成部分，因为它最终确认了合同签订人之间的意志，所以它在合同解释中优先于其他文件。为此不仅承包人对它重视，发包人也极为重视，它一般是由发包人或其监理工程师起草。因合同补遗或合同谈判纪要会涉及合同的技术、经济、法律等所有方面，作为承包人主要是核实其是否忠实于合同谈判过程中双方达成的一致意见及其文字的准确性。对于经过谈判更改了招标文件中条款的部分，应说明已就某某条款进行修正，合同实施按照合同补遗某某条款执行。
·同时应该注意的是，建设工程承包合同必须遵守法律。对于违反法律的条款，即使由合同双方达成协议并签了字，也不受法律保障。因此，为了确保协议的合法性，应由律师核实，才可对外确认。
3）签订合同
发包人或监理工程师[z3] 在合同谈判结束后，应按上述内容和形式完成一个完整的合同文本草案，并经承包人授权代表认可后正式形成文件，承包人代表应认真审核合同草案的全部内容。当双方认为满意并核对无误后由双方代表草签，至此合同谈判阶段即告结束。此时，承包人应及时准备和递交履约保函，准备正式签署承包合同。
1Z206020掌握建设工程合同[z4] 的类型
1Z206021按照工程建设阶段分类
建设工程的建设过程大体上经过勘察、设计、施工3个阶段，围绕不同阶段订立相应合同。按照所处的阶段所完成的承包内容进行划分为：建设工程勘察合同，建设工程设计合同，建设工程施工合同。
⑴建设工程勘察，是指根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件的活动。建设工程勘察合同即发包人与勘察人就完成商定的勘察任务明确双方权利义务的协议。
⑵建设工程设计，是指根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条件进行综合分析、论证，编制建设工程设计文件的活动。建筑工程设计合同即发包人与设计人就完成商定的工程设计任务明确双方权利义务的协议。
⑶建设工程施工，是指根据建设工程设计文件的要求，对建设工程进行新建、扩建、改建的活动。建筑工程施工合同即发包人与承包人为完成商定的建设工程项目的施工任务明确双方权利义务的协议。
1Z206022按照承发包方式（范围）分类
⑴勘察、设计或施工总承包合同
勘察、设计或施工总承包，是指发包人将全部勘察、设计或施工的任务分别发包给一个勘察、设计单位或一个施工单位作为总承包人，经发包人同意，总承包人可以将勘察、设计或施工任务的一部分分包给其他符合资质的分包人。据此明确各方权利义务的协议即为勘察、设计或施工总承包合同。在这种模式中，发包人与总承包人订立总承包合同，总承包人与分包人订立分包合同，总承包人与分包人就工作成果对发包人承担连带责任。
⑵单位工程施工承包合同
单位工程施工承包，是指在一些大型、复杂的建设工程中，发包人可以将专业性很强的单位工程发包给不同的承包人，与承包人分别签订土木工程施工合同、电气与机械工程承包合同，这些承包人之间为平行关系。单位工程施工承包合同常见于大型工业建筑安装工程，大型、复杂的建设工程。据此明确各方权利义务的协议即为单位工程施工承包合同。
⑶工程项目总承包合同
工程项目总承包，是指建设单位将包括工程设计、施工、材料和设备采购等一系列工作全部发包给一家承包单位，由其进行实质性设计、施工和采购工作，最后向建设单位交付具有使用功能的工程项目。工程项目总承包实施过程可依法将部分工程分包[z5] 。据此明确各方权利义务的协议即为工程项目总承包合同。
⑷BOT合同（又称特许权协议书）
BOT承包模式，是指由政府或政府授权的机构授予承包人在一定的期限内，以自筹资金建设项目并自费经营和维护，向东道国出售项目产品或服务，收取价款或酬金，期满后将项目全部无偿移交东道国政府的工程承包模式。据此明确各方权利义务的协议即为BOT合同。
1Z206023按照承包工程计价方式（或付款方式）分类
⑴总价合同 总价合同一般要求投标人按照招标文件要求报一个总价，在这个价格下完成合同规定的全部项目。总价合同还可以分为固定总价合同[z6] 、调价总价合同等。
⑵单价合同 这种合同指根据发包人提供的资料，双方在合同中确定每一单项工程单价，结算则按实际完成工程量乘以每项工程单价计算。
单价合同还可以分为:估计工程量单价合同；纯单价合同；单价与包干混合式合同等。
⑶成本加酬金合同[z7] 这种合同是指成本费按承包人的实际支出由发包人支付，发包人同时另外向承包人支付一定数额或百分比的管理费和商定的利润。
1Z206024与建设工程有关的其他合同
⑴建设工程委托监理合同[z8] 建设工程监理合同是指委托人（发包人）与监理人签订，为了委托监理人承担监理业务而明确双方权利义务关系的协议。
⑵建设工程物资采购合同 建设工程物资采购合同[z9] 是指出卖人转移建设工程物资所有权于买受人，买受人支付价款的明确双方权利义务关系的协议。
⑶建设工程保险合同 建设工程保险合同是指发包人或承包人为防范特定风险而与保险公司明确权利义务关系的协议。
⑷建设工程担保合同[z10] 建设工程担保合同是指义务人（发包人或承包人）或第三人（或保险公司）与权利人（承包人或发包人）签订为保证建设工程合同全面、正确履行而明确双方权利义务关系的协议。
1Z206030掌握建设工程合同的主要内容
1Z206031建设工程总承包合同的主要内容
⑴建设工程总承包合同的主要条款
1）词语涵义及合同文件
建设工程总承包合同双方当事人应对合同中常用的或容易引起歧义的词语进行解释，赋予它们明确的涵义。对合同文件的组成、顺序、合同使用的标准，也应作出明确的规定。
2）总承包的内容
建设工程总承包合同双方当事人应对总承包的内容作出明确规定，一般包括从工程立项到交付使用的工程建设全过程，具体应包括:勘察设计、设备采购、施工管理、试车考核（或交付使用）等内容。具体的承包内容由当事人约定，如约定设计一施工的总承包，投资一设计一施工的总承包等。
3）双方当事人的权利义务
·发包人一般应当承担以下义务:按照约定向承包人支付工程款；向承包人提供现场；协助承包人申请有关许可、执照和批准；如果发包人单方要求终止合同后，没有承包人的同意，在一定时期内不得重新开始实施该工程。
·承包人一般应当承担以下义务:完成满足发包人要求的工程以及相关的工作；提供履约保证:负责工程的协调与恰当实施；按照发包人的要求终止合同。
4）合同履行期限
合同应当明确规定交工的时间，同时也应对各阶段的工作期限作出明确规定。
5）合同价款
这一部分内容应规定合同价款的计算方式、结算方式，以及价款的支付期限等。
6）工程质量与验收
合同应当明确规定对工程质量的要求，对工程质量的验收方法、验收时间及确认方式。工程质量检验的重点应当是竣工验收，通过竣工验收后发包人可以接收工程。
7）合同的变更
[z1]合同法律关系得客体，当事人权利和义务共同指向的对象！合同最基本的对象！
[z2]发包人在承包人的工程款中预先扣留保修金，是发包人为了约束承包人在工程保修期内严格履行保修义务而采取的一种措施。保修金连同其产生的利息，实际上仍然属于承包人的，发包人最终还是要退还给承包人的。退还的条件是承包人及时圆满地完成了保修任务，退还地原则是“多退少补”！
[z3]负责起草合同文本草案！
[z4]按《合同法》理解，建设工程合同包括勘察合同、设计合同、施工合同！而建设工程委托监理合同属于委托合同；建设工程物资采购合同属于买卖合同！
[z5]按照规定可分包的工程：
1、工程的次要部分；
2、群体工程（指结构技术要求相同的）半数一下的单位工程；
3、门窗制安等！
[z6]一般可以理解为一次包死，不可调的总价合同，这就需要对工程项目的工程量和造价能够合理，确切地计算，对各种风险可以合理预见。
适用条件：1、工程项目的施工图设计符合要求，项目范围及工程量计算依据确切，无较大的设计变更，报价工程量与实际完成工程量无较大的差异；
2、规模较小，技术不太复杂的中小型工程，承包方可以合理预见实施过程中遇到的各种风险；
3、合同工期一般较短（一般为12个月内的工程）！
[z7]适用条件：
1、承发包双方之间有高度信任、承包方在某些方面有独特地技术、特长和经验；
2、工程内容及技术指标尚未全面确定，投标报价地依据尚不充分，发包方工期要求紧迫，必须发包地工程！
[z8]标的是“服务”！
[z9]属于 “买卖合同”‘其合同标的是“货物即物”！
[z10]属于从合同！
上一篇：一级建造师《建设工程项目管理》大纲及讲评三十二
下一篇：一级建造师《建设工程项目管理》大纲及讲评三十