浅议城市房地产GIS系统建设及注意问题

　　一、当前房地产信息化建设的现状

　　当前，我国大多数房地产权属登记部门已经建立了房地产产权登记信息系统、产籍档案管理信息系统、房产测绘图形信息系统和房地产市场信息管理系统。这些系统为当前迅速崛起的房地产业提供了服务和保障，为社会经济的发展初步建立了一套信息化管理系统。但随着信息化产业的不断发展，现有的一套信息化管理模式已经不适应社会发展的需要，特别是不适应飞速发展的房地产业的需要，更满足不了日益增长的社会服务需要。它主要反映在：

　　一是没有应用地理信息技术建立一个完整的地理空间数据库，不能将房地产产权登记信息与产籍档案管理信息、房产测绘图形信息和房地产市场信息有机地结合起来，尚未建立一个立体的、全方位相互关联的数据管理系统；

　　二是各信息系统运行是独立的，系统间没有关联关系，信息资源未能优化整合，很难实现整体的程序化、标准化管理；

　　三是没有形成空间管理功能，不能将各系统的信息进行成果的统计分析、查询和图文信息一体化管理；

　　四是不能达到向社会开放的信息服务，形不成网络化管理，信息资源共享能力较薄弱，难以增强系统功能；

　　五是社会性服务功能迟迟得不到提高，信息服务的瓶颈问题始终得不到破解。要真正提高我们的工作能力，提高我们的服务水平，发挥我们的信息优势，按照建设部“ 建立房地产市场预警预报体系”的要求，运用现有的信息化管理手段管理模式，还有好多深层次的课题摆在我们面前，需要我们去思考、研究。

　　二、房地产GIS系统的形成

　　分析房地产管理各类业务信息数据，它有一个普遍的特征，即都具有地理属性。如何真实地把这些地理信息通过必要的形式表示出来，就是我们所说的地理信息系统（Geographical Information System，简称GIS）。GIS在计算机硬件和软件技术的支持下，运用系统工程和信息科学的理论，科学管理和综合分析这些具有空间内涵的地理数据，形成了以解决复杂的城市规划、管理、决策和研究所需信息的一种特定而有十分重要的空间信息系统。

　　地图是地理实体的传统载体，具有存储、分析与显示地理信息的功能，因其直观、综合的特点，曾在一段时期是地理实体的主要载体。但随着人们对地理信息需求量的增加及其需求质量和速度的加快，再加之计算机技术的发展，使得计算机管理空间信息、建立地理信息系统逐步成为现实。因此，房地产GIS必须建立在准确的地理空间数据基础上，这些空间数据主要依托外业测绘信息的采集、遥感图像解析、内业地图的数字化或从其他数据转换才能形成地理数据。地理数据类型分为空间数据和属性数据。在房地产图上，各种内容要素之间的关系是按照地图投影建立的数学模型；使地表各点和地图平面上的相应各点保持一定的函数关系，从而准确地表述地表空间各要素之间的关系、和分布规则，并在地理空间描述中所反映出来的点、线、面等符号就形成了空间数据。在房地产测量学中被视为地球表面一点、点集或特征的事实的描述称之为属性，它能够体现物质特性、变量或某一地理目标的数量和质量。能反映GIS空间实体的特征数据为属性数据，一般包括名称、等级、数量代码等多种形式。属性数据主要依托房地产管理的各业务系统，将分散于房地产开发经营、交易、抵押、租赁和产权登记等管理环节的信息有机地整合起来，同时纳入与房地产市场发展相关的土地、金融、价格、税收等其他信息，形成全面、客观地反映房地产市场运行状况的分类、分区域、分结构的房地产信息，即房地产属性数据。把这些属性数据与空间数据关联起来就形成了房地产GIS系统。所以，房地产GIS系统建设离不开房地产地图，房地产地图是房地产GIS空间数据组织与空间数据运作的基本框架。

　　三、房地产 GIS 系统特点及功能

　　1、采用集成的思想，对作用不同的应用子系统，配予必要的设备条件，集成在管理系统中，增强了对信息的空间管理能力。将城市地图、城市发展规划、房屋拆迁、地块拍卖、房地产开发经营、商品房的预销售与房地产交易、租赁、抵押、产权登记、档案管理等业务数据进行整合，在数据间建立相互的对应关系，形成一个完整的信息数据库，通过对数据的处理，凸显城市（房地产）管理能力，发挥城市管理的基础性、公益性和市场性作用。

　　2、依托地理信息基础，使各种信息按特定的多维坐标进行严格的多维坐标定位，增强了对数据的处理能力。将空间数据和属性数据进行统一的存储管理，利用多信息源的空间数据和社会经济、自然资源、环境要素等属性数据进行分层、分结构的处理，赋予多因素空间分析、复合评价、模拟优化等手段，并按照不同的规格、标准要求列表制图，在一定的范围内进行图表合成，提供综合分析数据，便于检索查询。特别对房地产市场信息的处理，通过一定的数学模型，构建房地产市场运行的预警预报体系，为各级政府调控市场提供决策依据。

　　3、运用图文并茂、声像动画等多媒体信息，加强系统的先进性和实用性，增强了系统的表述能力。将房地产开发项目信息以电子图的格式结合声像动画内容，通过网络与用户视频系统相联，了解项目小区的地理位置、建设规模、周围环境、交通条件等要素，对房屋室内布置和功能设施通过影像方式进行表述。同时，可以用多种模糊的方式进行图文双向检索，可以快速、准确、及时地反映城市房地产分类和权利归属等现状。能够通过现状数据与历史数据的叠加显示，利用不同图表之间的字段关联，实现地物的历史数据管理和动态跟踪，展示地理要素的历史演变，进行历史数据的拓补重建。

　　4、构建完整的质量控制体系，形成开放式的房地产产权产籍管理系统，增强了权属登记的抗风险能力。在房地产交易与权属登记的审核过程中，把操作过程的提示替代事先的档案信息查询，通过计算机屏幕直观地反映其房屋楼盘表及其权利的限制冻结情况；利用网络实现同城市不同地域范围权属登记机构在同一业务操作系统中进行，严格按照业务系统设定的工作流程、标准和要求开展工作，将网上交易、预告登记、变更登记、转移登记、他项权利登记、异议登记及其他权利登记等业务按照统一的登记程序、政策规定、业务口径、受理要件形成了标准化的属性数据，使规范化程序得到进一步提高。

　　四、房地产GIS系统建设应注意的问题

　　1、调整观念，结合本部门的工作实际研究开发，切实发挥GIS的作用。房地产GIS的建立是为房地产管理各业务部门服务的。就GIS的用户分析系统设计、数据库建设等要反复听取系统使用者的意见；在开发过程中要结合现有的业务流程、操作模式、业务标准、效益分析做出明确的规定；考虑今后系统的运行情况，要对系统不断进行调整和完善，特别是房地产地图测绘，要有一个良好的技术接口；对新增房地产空间数据和属性数据的管理要有自己的专业技术人员。要使GIS系统能够满足房地产产权产籍、市场管理复杂的技术要求，达到实用化的目的，而不是成为只开发不利用的框架系统。

　　2、改进结构，选择高水平的基础开发平台和开发工具，充分体现GIS的功能作用。房地产GIS系统建设周期较长，一个系统从规划、启动、建设和完成往往需要３－５年以上的时间。在此期间，软件和硬件技术发展迅速，如果系统设计缺少前瞻性，就不能充分发挥应有的作用，有可能形成资源的浪费。同时房地产GIS 建设是一项庞大的社会信息化工程，其社会和经济价值目前尚未被广泛的认知。因此，在系统设计过程中要考虑其综合应用和深化应用，考虑社会经济效益，充分体现系统的功能作用。

　　3、整合资源，建设面向网络一体化的房地产管理电子政务平台。要推动行业内部多种信息的优化整合，创造多部门协同工作环境，实现内部业务处理与外部服务一体化，为促进电子政务的建设奠定良好的基础。房地产 GIS的强大功能体现在电子网络上，通过网络化管理，可以将多信息的采集、处理、传输成为一体化，确保信息采集的准确性、可靠性和实时性；同时还要求在信息处理上实现自动化，从而为社会公众提供规范化、标准化的服务。

　　4、积极稳妥、全面落实系统空间数据库的建库工作，是房地产GIS系统建设成败的关键。房地产GIS系统的应用，最重要的因素就是空间数据库的建设速度和成本。目前空间数据库存在软件通用性差、建库过程操作复杂、人工干预多、耗费时间长、建库效率低等问题。因此，系统使用者要有足够的思想准备，在空间数据库的建设中要花大量的人力、物力和财力投入到建库工作中去。房地产GIS系统并不是系统开发完成即可投入使用，关键的问题是空间数据库的建设。不要认为系统交付使用就建成了房地产GIS系统，实际上，交付使用的还只是个不能使用的空壳系统。