武汉地产黑马南国置业许晓明巨富曝光

21世纪经济报道8月8日讯 东边日出西边雨。正当许多地产公司苦于资金压力之际，商业地产公司武汉南国置业却在IPO重启后，率先踏上了上市之旅。

8月7日，证监会发审委正式审核通过南国置业的首发申请。这是6月份国内IPO重启后首家上市的地产公司。

南国置业招股说明书显示，该公司的第一大股东为公司董事长许晓明，发行前总股本为43200万股，本次拟公开发行4800万股，发行完成后，许将持有公司71.12%的股份。

“南国置业的业绩在圈内只能是中等，不过，五道口毕业的许晓明上层人脉深厚，一直在运作上市事宜。”8月7日，武汉多名地产圈内人士对记者说。

许晓明其人

以“房地产行业思想者”自称的南国置业成立于1998年。在武汉房地产市场低调潜行11年后，南国置业终于奔向了上市之路。

记者掌握的资料显示，南国置业实际控制人许晓明1988年7月从北京五道口的中国人民银行总行金融专业研究生班毕业后，即进入中国人民银行深圳分行金管处，从事证券市场管理工作。其间，许晓明参与了很多证券法规的起草。四年之后，许加盟中国宝安集团，出任该集团副总裁。斯时，28岁的许晓明与同事主持操作了中国证券史上第一例收购兼并案——宝安收购延中实业。

1998年，许晓明回师武汉，创办武汉南国置业。

武汉地产圈内人士介绍，许晓明在武汉南湖开发的两个项目：中央花园和风华天城，属宝安集团在武汉地块的一部分。前者开发于1998年，总建筑面积27万平方米；后者开发于2002年，总建筑面积24万平方米，还有少量项目尚未开发完毕。

“因是招拍挂之前拿的地，且许晓明和宝安集团的渊源，地价便宜，南国置业在南湖项目上完成了初步的原始积累。”上述武汉地产圈人士透露。

2005年，许晓明转战汉口，在西汉正街市场开发总建筑面积达47万平方米的“南国大武汉家装项目”，由此迈开了公司进军商业地产的第一步。

武汉房地产开发协会一位专家认为，武汉商业地产竞争亦不像住宅市场那么激烈，“其转型属明智之举”。

创业11年，南国置业成为了武汉地产界一只黑马。南国置业2006、2007、2008、2009年1-6月营业收入分别为5.22亿元、5.79亿元、5.54亿元、3.91亿元，净利润分别为1.31亿元、1.66亿元、1.61亿元、0.72亿元。

许晓明在做大公司的同时，充分运用自己的人脉，为公司上市铺路。

南国置业的监事会主席为周道志，也是国内资本市场一位重量级人物，是许晓明在人行深圳分行工作时的领导。而公司独立董事吴晓东先生，则为中国证监会前官员、发行审核委员会委员，现任华泰证券高管。

土地储备和资金投向之辩

南国置业首发通过之时，业内人士对其土地储备偏少和募集资金投向则争议声不断。

南国置业招股说明书显示，公司土地储备为275亩，总建筑面积逾80万平方米：分别为大武汉生活广场，31.5万平方米；南湖城市广场，7.5万平方米；南国中心一期为11.7万平方米，南国中心二期18.6平方米；北都城市广场为9.9万平方米。

8月4日和8月5日两个下午，记者驱车武汉三镇，对该公司的土地储备项目进行了查看。记者现场看到，南湖城市广场项目尚在平整地块。南国SOHO售楼人员告诉记者，此产品预计明年4月份左右推出，为4栋小高层。

在汉口姑嫂树路的一处工地，门口上挂的牌子显示是：南国·六合盛鞋业广场。据工地一位工作人员向记者介绍，该项目开工才十几天，目前还在平整地块。

在江汉北路与解放大道交接处的地块，为南国置业的南国中心一期和二期项目，记者发现，靠着马路的小格间商铺，已全部被拆除；里面几层高的楼，已空空如也，项目正处于拆迁状态。南国置业的洪广首座和大武汉家装两个项目，则处于武汉的核心地段洪山广场和西汉正街。

一位券商研究员指出，除了姑嫂树的北国城市广场项目外，南国置业土地储备都处于武汉核心地段，有利于商业地产的销售。不过，这位研究员指出，80万平方米的土地储备，对商业地产公司来说并不多，对公司可持续发展有一定影响。

“如果80万平方米的商业土地储备可上市，国内很多公司都具备这个资格”。上述研究员分析。

这位研究员的话是有事实依据的。仅以武汉为例：2009年3月，万达宣布将向武汉投资100亿元，建设中国梅花产业基地、新华西路商业中心、武昌滨江商业中心三大项目。而仅万达新华西商业中心，即占地100多亩，地上地下总面积约60万平方米。招股说明书表明，武汉龙腾置业在汉正街的一个商业项目，建筑面积即达80万平方米；武汉利嘉置业在武汉光谷的步行街项目，总建筑面积达120万平方米，其中商业地产面积即达40万平方米。

除了项目储备外，南国置业的部分募集资金投向让人匪夷所思：用来还债和置换公司已投入资金。招股说明书称，南国SOHO北区已于2008 年12月取得《建设工程竣工验收备案证》，并于2008年底至2009年初陆续交房。南国SOHO北区的募集资金8000万元到位后将用于支付尚余工程款3200万元、偿还银行贷款2800万元、置换已经投入的自有资金2000万元。

“一般上市公司增发时，才会用募集资金还债，很少有新上市公司用募集资金还债的。而南国置业这个项目已经销售完毕，募集资金用来还债和置换公司投入资金，太不可思议。”一券商人士指出。

事实上，南国SOHO北区的收入已经入账。招股说明书表明，南国SOHO北区2009年1-6月营业收入为28254.70万元，占公司当期主营业务收入的72.19%；2008年南国SOHO北区营业收入为5576.12万元，占公司当期主营收入的10.07%。

这样的事例，又在大武汉家装U座（商务楼）项目上演。招股说明书称，该项目已于2009年3月正式开业运营。U座（商务楼）募集资金4000万元到位后，将用于支付尚余工程款1300万元、置换已经投入的自有资金2700万元。

8月5日和8月6日上午，记者多次拨打南国置业招股说明书留下的电话，均显示无人接听状态。8月6日上午，记者数次拨打南国置业网站留下的电话，表明采访意图，一位小姐称公司高层和证券部人士均在外地，不方便接受采访和透露公司高管手机。该公司营销部一位负责人亦称，“一切以招股说明书为准，不接受采访”。