造价工程师《案例分析》归纳（二十）

第二节 竣工决算

竣工决算是由建设单位编制的反映建设项目实际造价和投资效果的文件。

一、竣工决算的内容

竣工决算的内容应包括从项目策划到竣工投产全过程的全部实际费用。竣工决算的内容包括竣工财务决算说明书、竣工财务决算报表、工程竣工图和工程造价对比分析等四个部分。其中竣工财务决算说明书和竣工财务决算报表又合称为竣工财务决算，它是竣工决算的核心内容。

二、竣工决算的编制依据

竣工决算的编制依据主要有：

（1）经批准的可行性研究报告及其投资估算书；

（2）经批准的初步设计或扩大初步设计及其概算书或修正概算书；

（3）经批准的施工图设计及其施工图预算书；

（4）设计交底或图纸会审会议纪要；

（5）招投标的标底、承包合同、工程结算资料；

（6）施工记录或施工签证单及其他施工发生的费用记录；

（7）竣工图及各种竣工验收资料；

（8）历年基建资料、财务决算及批复文件；

（9）设备、材料等调价文件和调价记录；

（10）有关财务核算制度、办法和其他有关资料、文件等。

三、竣工财务决算表

竣工财务决算表是竣工财务决算报表的一种，用来反映建设项目的全部资金来源和资金占用（支出）情况，是考核和分析投资效果的依据。其采用的是平衡表的形式，即资金来源合计等于资金占用合计。

在编制竣工财务决算表时，主要应注意下面几个问题：

1．资金来源中的资本金与资本公积金的区别。资本金是项目投资者按照规定，筹集并投入项目的非负债资金，竣工后形成该项目（企业）在工商行政管理部分登记的注册资金； 资本公积金是指投资者对该项目实际投入的资金超过其应投入的资本金的差额，项目竣工后这部分资金形成项目（企业）的资本公积金。

2．项目资本金与借入资金的区别。如前所述，资本金是非负债资金，属于项目的自有资金；而借入资金，无论是基建借款、投资借款，还是发行债券等，都属于项目的负债资金。这是两者根本性的区别。

3．资金占用中的交付使用资产与库存器材的区别。交付使用资产是指项目竣工后，交付使用的各项新增资产的价值；而库存器材是指没有用在项目建设过程中的、剩余的工器具及材料等，属于项目的节余，不形成新增资产。

四、新增资产的划分与核定

按照财务制度及有关规定，新增资产按资产性质划分为固定资产、流动资产、无形资产、递延资产和其他资产共五大类。

1. 固定资产。固定资产是指使用期限超过一年，单位价值在规定标准以上（如：1000元或1 500元或2000元），并且在使用过程中保持原有物质形态的资产；包括房屋及建筑物、机电设备、运输设备、工具器具等。不同时具备以上两个条件的资产为低值易耗品，应列入流动资产范围内，如企业自身使用的工具、器具、家具等。

2．流动资产。流动资产是指可以在一年内或超过一年的一个营业周期内变现或者运用的资产，包括现金及各种存货、应收及预付款项等。

3．无形资产。无形资产是指企业长期使用但没有实物形态的资产，包括专利权、著作权、非专利技术、商誉等。

4．递延资产。递延资产是指不能全部计入当年损益，应当在以后年度分期摊销的各项费用，包括开办费、租入固定资产的改良工程（如延长使用寿命的改装、翻修、改造等）支出等。

5．其他资产。其他资产是指具有专门用途，但不参加生产经营的经 国家批准的特种物质，银行冻结存款和冻结物质、涉及诉讼的财产等。

（一）新增固定资产价值的计算

计算以单项工程为对象，单项工程建成经验收合格，正式移交生产使用，即应计算新增固定资产价值。

1. 计算新增固定资产价值时首先要清楚其包括的范围。新增固定资产价值一共包括三个内容，即交付使用的建安工程造价、达到固定资产标准的设备及工器具的费用、其他费用（包括土地征用及迁移费（即通过划拨方式取得无限期土地使用权而支付的土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补助费、迁移费等）、联合试运费、勘察设计费、项目可行性研究费、施工机构迁移费、报废工程损失费和建设单位管理费中达到固定资产标准的办公设备、生活家具、用具和交通工具等的购置费。

2. 要理解计算方法，特别是其他费用的分摊方法。按照规定，增加固定资产的其他费用，应按各受益单项工程以一定的比例共同分摊。其基本原则是：建设单位管理费由建筑工程、安装工程、需安装设备价值总额等按比例分摊；而土地征用费、勘察设计费等只按建筑工程分摊。

3.新增固定资产价值的计算。计算以单项工程为对象，单项工程建成经有关部门验收鉴定合格，正式移交生产使用，即应计算新增固定资产价值。一次性交付生产或使用的工程一次计算新增固定资产价值，分期分批交付生产或使用的工程应分期分批计算新增固定资产价值。

（二）流动资产价值的确定

流动资产价值的确定中，主要是存货价值的确定，应区分是外购的还是自制的，两种途径取得的存货其价值的计算是不一样的。

（1）货币资金，即现金、银行存款和其他货币资金（包括在外埠存款、还未收到的在途资金、银行汇票和本票等资金）。一律按实际入账价值核定计入流动资产，

（2）应收和应预付款。包括应收工程款、应收销售款、其他应收款、应收票据及预付分包工程款、预付分包工程备料款、预付工程款、预付备料款、预付购货款和待摊费用。其价值的确定，一般情况下按应收和应预付款项的企业销售商品、产品或提供劳务时的实际成交金额或合同约定金额入账核算。

（3）各种存货是指建设项目在建设过程中耗用而储存的各种自制和外购的各种货物，包括各种器材；低值易耗品和其他商品等。其价值确定：外购的，按照买价加运输费、装卸费、保险费、途中合理损耗、入库前加工整理或挑选及缴纳的税金等项计价；自制的，按照制造过程中发生的各项实际支出计价。

（三）无形资产价值的确定

无形资产的计价，原则上应按取得时的实际成本计价。主要是应明确无形资产所包含的内容，如专利权、商标权、土地使用权等。

①专利权的计价。专利权分为自制和外购两种。自制专利权，其价值为开发过程中的实际支出计价。专利转让时（包括购入和卖出），其价值主要包括转让价格和手续费用。由于专利是具有专有性并能带来超额利润的生产要素，因此其转让价格不能按其成本估价，而应依据所带来的超额收益来估价。

②非专利技术的计价。非专利技术是指具有某种专有技术或技术秘密、技术诀窍，是先进的、未公开的、未申请专利的，可带来经济效益的专门知识和特有经验，它也包括自制和外购两种。外购非专利技术，应由法定评估机构确认后，再进一步估价，一般通过其产生的收益来估价，其方法类同专利技术。自制的非专利技术，一般不得以无形资产入账，自制过程中所发生的费用，按新财务制度可作当期费用直接进入成本处理。这是因为非专利技术自制时难以确定是否成功，这样处理符合稳健性原则。

③商标权的价值。商标权是商标经注册后，商标所有者依法享有的权益，它受法律保障。分为自制和购入（转让）两种。企业购入和转让商标时，商标权的计价一般根据被许可方新增的收益来确定，自制的，尽管在商标设计、制作、注册和保护、广告宣传都要花费一定费用，一般不能作为无形资产入账，而直接以销售费用计入损益表的当期损益。

④土地使用权的计价。取得土地使用权的方式有两种，则计价方法也有两种：一是建设单位向土地管理部门申请，通过出让方式取得有限期的土地使用权而支付的出让金，应以无形资产计入核算，二是建设单位获得土地使用权原先是通过行政划拔的，就不能作为无形资产 ，只有在将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交土地出让金后，才可作为无形资产计入核算。

无形资产入账后，应在其有限使用期内分期摊销。

（四）递延资产价值的确定

主要是开办费的计价问题。开办费是指在筹建期间建设单位管理费中未计入固定资产的其他各项费用，如筹建期间的工作人员工资、办公费、旅差费、生产职工培训费、利息支出等。

（1）开办费的计价。筹建期间建设单位管理费中未计入固定资产的其他各项费用，如建设单位经费，包括筹建期间工作人员工资、办公费；旅差费、印刷费、生产职工培训费、样品样机购置费、农业开荒费、注册登记费等以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益、利息支出。按照新财务制度规定，除了筹建期间不计入资产价值的汇兑净损失外，开办费从企业开始生产经营月份的次月起，按照不短于五年的期限平均摊入管理费用中。

（2）以经营租赁方式租入的固定资产改良工程支出的计价。以经营租赁方式租入的固定资产改良工程支出是指能增加以经营租赁方式租入的固定资产的效用或延长其使用寿命的改装、翻修、改建等支出。应在租赁有效期限内按用途（生产用，管理用）分期摊入制造费用或管理费用中。

（五）其他资产计价。主要以实际入账价值核算。

关于新增资产的划分与核定，主要从下面几个方面着手进行：

1.理解各类资产的概念及划分原则，搞清它们之间的区别，特别是固定资产与流动资产、流动资产与递延资产的区别。

2.明确增加固定资产的其他费用的分摊方法。

3.领会无形资产的计价原则，特别是土地使用权的计价。应理解对通过行政划拨（无偿获取）方式获得土地使用权，不能作为无形资产人账，只有在将土地使用权作为投资使用，并补交土地出让金后，才可以将其计入无形资产。

第三节 保修费用的处理

一、保修期限

保修费用是指对建设工程在保修期限和保修范围内所发生的维修、返工等各项费用支出。 按照国务院颁布的279号令《建设工程质量管理条件》第40条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

2、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

二、保修费用的处理

1．勘察、设计原因造成保修费用的处理。勘察、设计方面的原因造成的质量缺陷，由勘察、设计单位负责并承担经济责任，由施工单位负责维修或处理。按新的合同法规定，勘察、设计人应当继续完成勘察、设计，减收或免收勘察、设计费并赔偿损失。

2．施工原因造成的保修费用处理。施工单位未按国家有关规范、标准和设计要求施工，造成质量缺陷，由施工单位负责无偿返修并承担经济责任。如果在合同规定的程序和时间内，施工单位未到现场保修，建设单位可以另行委托其他单位修理，由施工单位承担经济责任。

3．设备、材料、构配件不合格造成的保修费用处理。因设备、建筑材料、构配件质量不合格引起的质量缺陷，属于施工单位采购的或经其验收同意的，由施工单位承担经济责任；属于建设单位采购的，由建设单位承担经济责任。至于施工单位、建设单位与设备、材料、构配件供应单位或部门之间的经济责任，应按其设备、材料、构配件的采购供应合同处理。

4．用户使用原因造成的保修费用处理。因用户使用不当造成的质量缺陷，由用户自行负责。

5．不可抗力原因造成的保修费用处理。因地震、洪水、台风等不可抗力造成的质量问题，施工单位和设计单位都不承担经济责任，由建设单位负责处理。

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