经济租用房2009年或全国推广

??? 既买不起商品房，又超出经济适用房购买标准的“夹心层”，在2009年有望看到一种名为“经济租用房”的住房保障新产品。

??? 2009年初，当全国建设系统工作会议首次更名为全国城乡建设工作会议时，住房和城乡建设部耗时一年的一项专题调研结束，并形成专题报告上报国务院。而依据这项报告，住房和城乡建设部将制定专门文件，在全国推广经济租用房，用以解决处在各类保障性住房产品衔接空白地带的“夹心层”的住房需求，而这份文件，将在2009年内下发。

??? 全国推广

??? 面对更庞大、更复杂的住房需求人群，住房和城乡建设部部长姜伟新首次提出，要有针对性地解决既不符合保障性住房供应条件，又无力购买普通商品住房的“夹心层”群体的住房问题。

??? 记者了解到，相关政策已经在部委层面酝酿了将近一年时间，在城乡建设工作会议前夕，相关内容的调研报告，刚刚上交国务院。

??? 接近住房和城乡建设部的消息人士告诉记者，这份调研报告得出的结论即是采取租赁方式。报告认为，采取租赁的保障方式，既解决了保障家庭无力购买产权住房的实际困难，也便于动态退出保证保障房的有效利用。而且市场上低价小户型租赁住房短缺的情况下，政府主导的投资建设非常必要，也有助于调控市场租金。

??? 实际上，住房和城乡建设部于2008年年初便开始研究的经济租赁房政策，主要针对保障房申请条件不具备，又买不起商品房的“夹心层”，推出一个以无产权租赁为主的保障方式。

??? 实际上这即是以政府主导的方式建造，并以略低于市场价格出租，保障效果体现在“有稳定的房源出租供给”。

??? 前述消息人士透露，目前福州、厦门、天津、北京等城市已经开始尝试“经济租赁房”的保障方式。住房和城乡建设部的一位官员称，“部里面” 密切关注这些城市的实践过程，其经验将成为制定政策的重要依据。

??? 然而，在全国房地产市场普遍低迷的当下，地方财政亦面临巨大压力，这无疑给保障房建设带来影响。上述官员表示，经济租赁房的资金来源初步打算是不动用中央与地方财政，而是利用社会闲散资金、机构资金、公积金和社保资金等，地方甚至可以就此发行定向债券。

??? 记者了解到，就目前看来，除去社会资金外，住房公积金可能成为经济租赁房建设的主力资金。1月6日的国新办发布会上，住房和城乡建设部副部长齐骥表示：“正在酝酿出台如何解决‘夹心层’住房困难群体的政策措施。”

??? 公平效率

??? 据住房和城乡建设部政策研究中心相关人士透露，经济租赁房政策源于青岛市政府的探索。青岛的做法是，租赁房由政府出资建设或收购，按照市场租金、政府补贴、设定租期、动态管理的原则确定租金及管理方式。

??? 由此看来，“经济租赁房的无产权保障方式更体现了公平原则，符合保障的理念。”住房和城乡建设部政策研究中心相关人士对记者表示。与同样针对“夹心层”住房问题的限价房相比，经济租赁房的区别在于以租赁为主的公平性，以及与市场互不干扰的效率上。

??? 然而，“夹心层”如何认定亦成为该政策推出的最大难点。一位资深业内人士对记者表示：“‘夹心层’处于市场与保障人群之间，其界线的划定本身就较为模糊。”

??? 事实上，2009年市场的不确定因素也将对该政策有所影响。上述权威人士表示，经济租赁房政策是否出台还将配合市场的实际情况来看。

??? 2008年初，北京市曾一度考虑推出经济租用房，解决“夹心层”的住房问题，但正是因为划线的依据如何制订，各方不能取得相同的意见，而不得不向后推延。

??? 因此，包括参与此项调研报告的专家在内，很多相关人都认为，虽然2009年会在全国推行经济租用房，但肯定还是会把主要的标准制订、分配方式交由地方政府，住房和城乡建设部层面只会出台一个“多大规模以上”的城市，必须建设或收购经济租用房的水平线，而后据此进行规划审查。

??? 商业银行？

??? 饼画好了，面呢？在地方财政2009年拮据的预期之下，经济租用房的建设与收购资金从何而来，除了闲置的公积金，地方政府显然更希望商业银行信贷的介入。

??? “目前商业银行都是营利性的商业实体，即便建设保障性住房都是要求利润回报。本身保障房利润就不会太高，所以风险管理尤为重要。”一位股份制商业银行人士认为，监管层在出台相应措施后，应还会有一些配套机制，以帮助商业银行规避风险。

??? 即便如此，各家商业银行已经先后主动或被动地参与到保障房贷竞争中。刘岩所在的中国农业银行除了将明年保障性住房贷款力争新增100亿元外，总行还将把经济适用房、两限房、廉租房等保障性住房项目贷款的审批权限下放给一级分行，同时适当放宽保障性住房贷款受理条件,对取得两证（国有土地使用权证和建设用地证）的项目优先受理、优先审批。

??? 接近住房和城乡建设部的消息人士告诉记者，目前财政部对中西部地区转移支付的主要项目，仍只有廉租住房一项，因为经济租用房还没有全面推开，而且真正需要建设和收购经济租用房的问题，恰恰并非是西部地区，而是人口膨胀速度较快的东部地区。