民革中央建议：加快修订《城市房地产管理法》

　 民革中央指出，随着我国城市房地产业的快速发展，住房制度改革的不断深化，房地产的市场环境和政策环境都发生了重大变化。近年来，随着我国房地产业调控频率的加快，很多情况下只能选择以政策代法，以文件代法。为促进房地产业的健康发展，全面修订《城市房地产管理法》，已是刻不容缓。民革中央针对《城市房地产管理法》与《物权法》之间存在诸多矛盾；预售商品房制度严重侵犯购房人的权益；房地产市场违法行为认定及处罚缺失，制约和监督机制不健全等现存房地产市场存在的主要问题，提出四点建议。

　　一是加快修订《城市房地产管理法》的步伐，调整法律适用范围。房地产法规体系建设滞后，公平的法制环境较差已经成为制约房地产业健康发展的瓶颈，立法部门应该尽快全面修订《城市房地产管理法》，调整法律适用范围，将现行的法律修改为《城乡房地产管理法》，建立一个覆盖城市和农村的房地产法律法规体系。《中共中央关于推进农村改革发展若干问题的决定》明确提出：“逐步建立城乡统一的建设用地市场”，因此应将集体建设用地的开发活动纳入该法。另外是将廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁住宅等政策性住房的开发建设纳入该法范畴。

　　二是全面修订《城市房地产管理法》条款，维护法律的严肃性与统一性。梳理和调整《城市房地产管理法》中“土地使用权”的概念，按照《物权法》第136条的“建设用地使用权”作规范。第13条“土地使用权出让”条款应与《物权法》相关条款吻合。适用第22条“土地使用权限届满”应该与《物权法》第149条保持一致，明确住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。按照让利于民的原则，不用办理任何续期手续，不用缴纳任何费用。第五章房地产权属登记管理应予修改，“明确国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法”，并逐步实现城市和农村的不动产统一登记，将农村集体土地房屋产权登记发证纳入不动产统一登记制度。对“公共利益”的概念做出具体明确的界定，要设立“公共利益的需要”的认定程序。

　　三是取消商品房预售制度，建立商品房竣工入市销售制度。适时果断取消商品房预售制度，是消除房地产市场不规范的重要举措。目前，取消商品房预售制度已具备了比较坚实的基础。一方面，房地产业经济环境发生了根本性的变化，商品房预售制度已不适应经济发展和实践的需要。另一方面，金融体系改革和金融制度创新为房地产开发提供了多元化的融资方式，银行贷款、发行股票、债券融资、信托融资等方式均可补缺预售商品房筹资的功能。此外，房地产开发商积累了一定的实力，具备了驾驭资金项目运作的能力，对预售商品房制度的依赖性已经逐渐减弱。

　　四是完善房地产市场的制约和监督机制，强化违法认定处罚制度。完善房地产开发违法行为的认定及处罚制度，增加监督管理房地产开发商的条款，加大对违法违规者的处罚力度，规范责任主体行为，确保房地产开发商应当具备法律承诺的义务和能力。同时，为健全监督机制，强化对公共权力的监督制约，把公共权力置于法律和人民群众的有效监督之下，确保权力正确行使。为此，建议增加政府在土地使用权出让环节上的违约行为处罚条款，以及对政府部门违规行为监督查处的规定。

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